פסק-דין בתיק ע"א 6478/05

1.        מונחים לפנינו שני ערעורים אשר הוגשו על פסק-דינה של המפקחת על רישום מקרקעין, בנוגע למחלוקת בין הצדדים באשר לשימוש בחלקי הרכוש המשותף בנכס המצוי ברח' עמק רפאים 36, ירושלים (גוש 30010 חלקה 72). בבניין האמור מצויות 6 דירות, אחת מהן היא בבעלות המערערים 1-4 בע"א 6478/05, והמושכרת למערערים 5 ו-6 בערעור הנ"ל (כולם ביחד להלן: "המערערים"). המשיבים בע"א 6478/05 והמערערים בע"א 6483/05, הם בעלי שלוש יחידות בבניין (להלן: "המשיבים"). בתביעה שהוגשה לפני המפקח על רישום המקרקעין, עתרו המשיבים לאסור על המערערים שימוש ייחודי בחצר הבית, לאחר שדירת המגורים בקומה הראשונה הוסבה על-ידם למסעדה המופעלת על-ידי מערערים 5 ו-6. קודם לכן נעשה במקום שימוש כחנות פרחים, מבלי שהמשיבים ינקטו בהליכים משפטיים כלשהם כלפי המערערים 1-4, אף אם, כקביעת הערכאה הקודמת, הובעה מחאה בנושא בשפה רפה. עוד טענו המשיבים בכתב התביעה, כלפי ביצוע עבודות בנייה שונות ברכוש המשותף, בכללן קירוי החצר והתקנת אביזרים על מעטפת הבניין. המשיבים טענו גם בנושא סיפוח בור המים המהווה חלק מהרכוש המשותף, אל הדירה השייכת למערערים 1-4.

2.        ערעור זה הוא השני המוגש לבית המשפט. בסיבוב קודם נדחתה תביעת המשיבים על-ידי המפקח ובהסכמה התקבל הערעור והוחזר לשמיעה לפני מותב אחר, זאת לאחר שהמפקח המלומד שדן בסכסוך בגלגול הקודם, לא קבע ממצאים שמהם ניתן היה להסיק את המסקנות שאליהן הגיע בסוף. מכיוון שכך, הועבר הדיון לפני המפקחת גב' א' יעקב, שבפסק-דין רהוט ומנומק היטב עמדה אחת לאחת על כל טענות הצדדים. בסופו של יום הגיעה למסקנה, שהשימוש שאותו המערערים עושים בחצר המהווה חלק מהרכוש המשותף, אינו בא אל גדר של שימוש מוסכם ועל-כן אין הם רשאים להמשיך ולהפעיל את המסעדה על חלקי הרכוש המשותף (להבדיל מהפעלתה בתוך הדירה עצמה). לנוכח זאת הורתה הערכאה הקודמת על פירוק כל השינויים, עבודות הבנייה והקירוי שנעשו ברכוש המשותף ועל הפסקת השימוש, זאת למן יום 19.3.07. לעומת זאת, התביעה בכל הנוגע לשימוש בבור המים כחלק מדירת המערערים 1-4 נדחתה, זאת מן הטעם שרוב הדיירים - המספיק לצורך קבלת רשות להרחיב יחידה אל חלקי הרכוש המשותף - הסכים לביצוע העבודות ולהרחבת הדירה אל בור המים.

3.        על-כך הוגשו הערעורים ההדדיים המונחים לפנינו. המערערים טוענים כנגד הקביעה שעליהם לחדול מלהשתמש בחצר המהווה חלק מהרכוש המשותף שימוש ייחודי כמסעדה, וכנגד הצו המורה להם לפרק את שנבנה והותקן ברכוש המשותף. המשיבים טוענים בערעורם על-כך שכב' המפקחת אסרה רק על שימוש בחלקי הרכוש המשותף כמסעדה, ולא על שימוש ייחודי כלשהו במקום. עוד הם טוענים כנגד דחיית התביעה באשר להרחבת הדירה אל חלקי בור המים, המהווה רכוש משותף. בנוסף לכך הגישו שני הצדדים בקשות, האחד לסילוק הערעור אשר הוגש על-ידי משנהו. המערערים טוענים שהמשיבים חרגו מהיקף עיקרי הטיעון כפי שנקבע, ואילו המשיבים מצדם טוענים, כי כתב הערעור מטעם המערערים אינו עונה אחר דרישות תקנות סדר הדין האזרחי, בהיותו למעשה סיכומים בכתב. אין לנו צורך להיזקק לבקשות ביניים אלו עת ממילא הגענו למסקנה כי דין שני הערעורים להידחות.

4.        כפי שקבעה הערכאה הקודמת, במהלך השנים השתכללה הסכמה בין דיירי הבית לשימוש ייחודי בחצרות, כל אחד בחצר הסמוכה לדירתו, כאשר דיירי הקומה העליונה נהנו באופן ייחודי ממחסן המצוי על הגג, ומגישה נפרדת לחדר המדרגות המוביל אל דירתם. בחנו קביעות אלו ולא מצאנו כי יש מקום או הצדקה להתערב בהן. בהקשר לכך נתנו את דעתנו גם לטענת המערערים, שעל כב' המפקחת היה להוסיף ולשמוע ראיות מעבר לאלו שנשמעו בגלגול הקודם. נחה דעתנו שלא היה צורך בדבר וגם בית-משפט זה, בהחלטתו בערעור הקודם, לא הורה שכך יש לעשות. ודוק: קבלת הערעור אז נבעה מכך שלא נקבעו ממצאים לצורך קבלת ההכרעה בנושא ולא מכיוון שלא נשמעו ראיות המספיקות לשם כך. בית-המשפט הורה בערעור כי: "מוטב יהיה אם המשך הדיון יתקיים לפני מותב אחר, שיהיה רשאי להחליט אם ועד כמה נדרש לשמוע ראיות מחדש, או האם להמשיך מהשלב שאליו הגיעה הערכאה הקודמת". המפקחת בחנה נושא זה והגיעה למסקנה שהיא יכולה להמשיך את הדיון בתיק מהשלב שאליו הגיעה קודמה. בשיקול דעתה זה לא מצאנו כל פגם ולא השתכנענו שנגרם או עלול להיגרם עיוות דין למי מהצדדים. ככלות הכל, הממצאים והמסקנות בפסק הדין מעוגנים ומבוססים היטב ולא נדרש להיזקק לשאלות של מהימנות או אמינות הגירסאות של עדים שונים.

           מקובלת עלינו אפוא העמדה, שלפיה ההסכמה בין השכנים בכל הנוגע לשימוש ייחודי ברכוש המשותף בכלל, ובחצר שבה מופעלת המסעדה בפרט, ניתנת להפסקה בכל עת. המשיבים דרשו להפסיק את הרשות הנובעת מההסכמה האמורה ודי למעשה בכך. עם זאת, הם עמדו על כך שהדרישה להפסיק את השימוש האמור גובשה בעקבות החלטת המשיבים לנהל במקום מסעדה ולא קודם לכן. בנסיבות אלו בצדק סברה המפקחת, כי יש להורות על הפסקת הפעילות ברכוש המשותף בכל הנוגע לתפעול המסעדה ולא מעבר לכך. בחנו את טענות המשיבים בערעורם באשר להפסקת השימוש הייחודי ברכוש המשותף שבנכס בכלל והגענו לכלל דעה, כי בשלב הנוכחי לא הונחה תשתית ראייתית מספיקה שעל יסודה ניתן יהיה לקבוע שהמשיבים ביטלו כליל ובאופן הדדי את ההרשאה לפיה יכולים המערערים לעשות שימוש ייחודי בחצר, כפי השימוש שעשו אלה שהחזיקו בדירת המערערים 1-4 מזה שנים רבות. אין בכך כדי לומר, שהמשיבים, או כל דייר אחר, אינם רשאים להודיע על ביטול ההרשאה, ובלבד שהדבר ייעשה כדין, בתום לב ובאופן הדדי, אך אין צורך להיזקק למצב דברים זה בגדר ההליך דנן.

5.        נותר לדון בקביעת המפקחת על כך שהורתה על כניסתו לתוקף של צו סילוק היד החל ביום 19.3.07. במכלול נסיבות העניין אנו סבורים שהאיזון שנערך בנושא זה הוא ראוי ומשקף כראוי את האינטרסים השונים של הצדדים, גם אם לא מן הנמנע שאפשר היה לקבוע תקופה קצרה יותר. בנסיבות אלו לא ראינו לנכון להתערב בשיקול הדעת גם בנושא זה.

           לא מצאנו גם טעמים להתערב בכל יתר הממצאים והמסקנות בפסק הדין, או להיענות לאיזה פריט מיתר הפרטים המועלים בערעורים, ומכיוון שכך, שני הערעורים נדחים. בנסיבות אלה אין צו להוצאות. הפיקדונות שהופקדו יוחזרו למפקידים באמצעות באי-כוחם.

ניתן היום, י"ב באדר תשס"ו (12.3.06).

המזכירות תשלח אל באי כוח הצדדים העתקים מפסק הדין.

     ש ו פ ט                                 ש ו פ ט                                      ש ו פ ט ת